主题：2014春节回乡之“楼市观察”-各类城市特点总结

第一部分：各类城市特点总结

　　1、 直辖及境外城市：房价高、供应少、成熟市场特性逐渐显现
　　北京、上海、台北（三峡区）三个城市见闻各有特色，北京只说了三环内的楼市，对改善性需求、房价、收入水平很乐观，认为家庭年收入30-40万很普遍（比魔都上海作者预期好多了），未来三环内房价突破10万很普遍，最大问题可能来自政治危机；上海作者则认为本地人两三套房不常见，很多朋友出国，抛出上海房子去海外置业，对未来预期不佳；台北三峡位于远郊（把他跟北京、上海放一起是因为不想再单列一类，而他所属的台北也算国际大都市），人口增长主要来自区和海外转移的中老年人（离尘不离城），产业以旅游/农业为主，当地特产黑猪肉有好多滥竽充数的，这一点跟我们倒是很像。

　　总体感觉，把北京、上海两篇文章放在一起，给人的感觉是无论房价还是收入水平对比，帝都完胜魔都。统计数据也是这样，2013年北京新房价格累计上涨近30%，上海约15%。

　出现这样的情况，应该更多是两名作者生活圈子的差异而不是城市本身，比如北京也有很多对当地没信心抛售房产的案例。但这样的对比还是挺有意思，案例中提到的央企、政府官员、金融街、房等庞大的“刚需”，是北京不同于上海的重要特征。

　2、 省会城市：杭州从天堂到地面，南京、济南，郑州、武汉、成都发展当中

　　作为少有经历过与显著下跌的城市，杭州案例对楼市历史表现、当地政府规划、各区域特点说的很细，民营经济的兴衰是决定当地楼市前景的重要变量。而南京、济南2013年房价涨幅较大，恰好都是经济一直不如同省苏州、青岛等地的省会，或许这是因为控制力加强带来的。这也告诉我们，在分析各地楼市时在除了GDP之外还要考虑财富集中度、国有企业、金融机构集中度等。

　　郑州有郑东新区，武汉有“满城挖”书记，成都有规划和建设甚至好于北京的天府新区，三个中西部城市都面临类似的供应过大问题，大家都表示买房压力小于京沪，但需要注意的是，IT业发达的成都都难以提供丰富的晋升空间，不知道更多的中西部城市，如何为新进城居民提供更多职业，这才是房市长久发展的根本。

3、 计划单列市：宁波高峰已过，厦门因面积小、环境而有长足空间

　　宁波房价上涨主要集中在2011年以前，近年来基本没涨反跌，跌幅基本在20%以内。与同省的杭州类似（后面还有乐清、平湖等地也一样），宁波房价的调整与当地民营经济的困境密切相关，作者对未来走势不乐观。但厦门（我2012年春节在厦门过，城市不大，环境很好，岛外正处于大规模开发期）则不同，过去一年房价涨幅居全国前列（百城指数显示涨幅居第二位，仅次于北京），城市面积小，人口增长多，作者认为未来房价可能“5-3-2”，即岛内5万，近岛一圈3万，再往外一圈2万。

　以前做研究时，我曾经想过把计划单列市（除了上面之外还有大连、青岛、深圳，以及虽然不是计划单列市但经济异常发达的苏州）的楼市拿来单独分析。对外开放早、本地人口少、城市面貌新、没有大规模旧城改造、经济发达、环境宜人是这些城市的共同特点，与南京、济南、沈阳等经济相对一般但因为省会聚集大量“老钱”、“政府机构多带来更多灰色收入”不同，这些城市要么靠旅游地产和外来性需求（如厦门、大连），要么靠大量的外来普通阶层，如苏州，房地产市场与其他城市有一定区别。或许以后有机会详细分析吧。

4、 东部三四线城市：浙江的平湖、乐清、慈溪等地高涨后正在下行，唐山某农村的“新型城镇化”道路有“亮点”

　　与杭州、宁波等发达城市类似，同属浙江的平湖、乐清、慈溪，尽管目前房价较高，但普遍正在下跌当中，如乐清之前最高3.5万，目前1.5-2万，作者认为未来可能继续微跌。供应量过大、本地居民房产多、当地经济减速导致外来人口减弱或收入水平下降，是东部三四线城市的普遍困局。位于江苏的南通，虽然没有出现明显的下行，但也表现出供应量大、销售不畅的局面（数据显示，2012年底南通城镇居民人均住房面积超过40平米，目前已卖出去的土地和在建项目相当于每人15平米左右，后面有详细图）。

　　有意思的是位于河北唐山某农村，开始大规模平房改造，农民上楼如火如荼，一部分自住（水费、物业费免20年，收电费），一部分卖给外来人。村支书的权利很大，连春节发的每人1000元购物卡也只能在他家的超市买东西，但村支书也难呀，部分拆迁的赔偿款没结清，镇委书记被抓，多出来的房子无人送也不好卖。展望未来，村支书将成为新型城镇化和农村土地制度改革的重要节点。还有个不好评价的人情冷漠：车撞人后逃逸没人管；老光棍在家死了甚至变臭，这可能是发展当中必然面临的问题吧，有点像资本主义萌芽时期的“圈地运动”。

　5、 中西部三四线城市：陕西汉中、湖北咸宁/松滋、贵州安顺、山西怀仁等，人口净流出，经济发展是大问题

　　中西部三四线城市应当聚集了中国最多的户籍人口，但人口外流严重，如汉中2010年人口普查比十年前少了20%，房价基本不涨，大规模拆迁、集资建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍现象。有个有意思的看点，如贵州安顺，一楼商铺最高达13万/平，地下商铺7万/平，作者认为泡沫很大。

　　过去几年，我在研究中国城市房地产吸引力时，将研究范围从35个大中城市扩大到全国近300个地级城市

 这一轮全国经济繁荣结束后，各地肯定会分化，上海和乌鲁木齐不可能再像以前一样涨幅差不多，有就业有人口流入的城市，看供求，没有的，基本就只能卖个建筑成本+少量利润了，流动性也成问题。2000年，很多城市只有$200的房价和$150的收入，绝对值太低了，老百姓在其后的任何时候，买房从未轻松过。唐玄宗时的长安，宋仁宗时的开封，明成祖时的南京，民国时的上海，哪一个能让初来乍到的年轻人轻松置业呢？纽约人东京人伦敦人慕尼黑人又何尝不是？

　买房的撑住，开发商们快撑不住了，剩下就是银行和国家的事了，我知道天涯有很多房托。来吧，尽情的来。

地级市是不行了，看好一线城市和县城房地产市场。一线城市有精英支持，县城有农民支持。

难得有共同看法的。不少人说先从县城崩！

难得有共同看法的。不少人说先从县城崩！

为啥么没说到深圳

留个记号，为了以后鞭尸………

lz的意思是杭州先别买房吗

就是啊，难道深圳入不了LZ法眼？